به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، چهل و نهمین جلسه میز تخصصی کالایی با موضوع «معامله اموال غیرمنقول بانک ها در بازار فرعی بورس کالا» با حضور مدیرعامل شرکت فام، مدیران وزارت امور اقتصادی و دارایی، سازمان بورس و اوراق بهادار، بورس کالای ایران و شرکت های کارگزاری در محل بورس کالا برگزار شد.
در ابتدای این جلسه مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران گفت: هدف از راه اندازی بازار فرعی بورس کالای ایران، معامله اموال غیر منقول، معامله محصولاتی که پذیرش آن ها در بازار اصلی بورس تعلیق می شود و همچنین محصولاتی است که شرایط پذیرش در بازار اصلی بورس کالا را ندارند، بوده است که در حال حاضر به جز معامله اموال غیر منقول، دو هدف دیگر بازار فرعی محقق شده است.
جواد فلاح به شرایط پذیرش اموال غیر منقول در بورس کالا اشاره کرد و افزود: طبق مصوبه هیات پذیرش، اموال و کالاهایی می توانند در بورس کالای ایران مورد معامله قرار بگیرند که دارای ارزش ریالی حداقل ۲٫۵ میلیارد ریالی باشند، همچنین مال مشاع نباشد و این اموال به موجب سند رسمی در مالکیت مطلق عرضه کننده باشد. همچنین در صورت پذیرش عرضه اموالی که صرفا در قالب عقد اجاره در اختیار دیگری است، اجاره نامه رسمی ارائه و افشا شود و اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث، اعم از دولتی و غیر دولتی حقی در مورد ملک نداشته باشند.
وی افزود: این شرایط از سوی هیات پذیرش بورس کالای ایران مورد تصویب قرار گرفته است اما قابل تغییر است و می توان با رویکرد و روش دیگری که منجر به بهبود شرایط و مدیریت ریسک شود، جایگزین کرد اما بهتر است این بازار با همین شرایط آغاز به کار کند و رونق بگیرد و در صورت نیاز تغییراتی اعمال شود.
فرآیند پذیرش
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا در ادامه به فرآیند پذیرش اموال غیر منقول اشاره کرد و افزود: فرآیند پذیرش به این صورت است که از طریق مشاور پذیرش درخواست ارائه شده و مورد بررسی قرار می گیرد و مدارک به سازمان بورس ارسال می شود که اگر سازمان بورس در این خصوص اعلام نظر کرد به معنی رد درخواست پذیرش است در غیر این صورت، امیدنامه در سایت بورس منتشر می شود.
فلاح تصریح کرد: همچنین کارگزار فروشنده در صورتی مجاز به عرضه خواهد بود که ۳ درصد ارزش محصول مورد معامله بر اساس قیمت پایه در صورت نقد یا ضمانت نامه بانکی بدون قید شروط از فروشنده اخذ شود؛ سپس اطلاعیه عرضه حداقل ۵ روز کاری قبل از عرضه که شامل تاریخ عرضه، قیمت پایه و نحوه تسویه وجه معامله است، منتشر شود.
وی اضافه کرد: در این معاملات مبایعه نامه نیز ارائه می شود که شرایط معامله، نحوه تحویل ملک، نحوه تحویل سند، پرداخت ها، اقساط و شرایط خسارت در صورت نکول در مبایعه نامه مشخص می شود.
وی به نحوه ثبت سفارش خرید اشاره کرد و افزود: در روش حراج این معاملات هر کارگزار فقط می تواند یک خریدار داشته باشد زیرا معامله به صورت یکجا بوده و کارگزار نمی تواند با مشتریان خود رقابت کند؛ لذا سفارش خرید برابر کل عرضه است و قیمت هایی که خریدار ارائه می دهد، نباید از قیمت پایه پایین تر باشد.
به گفته فلاح، این معامله به صورت حراج انجام می شود و در مکانیزم حراج، ملک با قیمت پایه در تابلو عرضه می شود و در طول دوره حراج اولین خریدار و متقاضی که حداقل قیمت پایه را پذیرفت، این قیمت سه دقیقه روی تابلو می ماند و اگر قیمت بهتر وارد شد، تقاضای جدید در سیستم ثبت می شود.
وی در خصوص تسویه و پایاپای این معاملات گفت: تسویه این معاملات به دو صورت نقدی و خارج از پایاپای صورت می گیرد به طوری که بخش نقدی وجوه از سوی خریدار و توسط کارگزار وی و از طریق اتاق پایاپای پرداخت می شود و خریدار باید ۱۰ درصد ارزش معامله را به صورت نقدی واریز کند در غیر این صورت به معنای نکول معامله است.
وی اضافه کرد: اقدام بعدی بعد از واریز بخش نقدی، تسویه خارج از پایاپای است که در این شرایط دو طرف معامله باید مبایعه نامه را امضا کرده و به همراه فرم تسویه خارج از پایاپای به اتاق پایاپای تحویل دهند در این صورت است که این معامله از نظر بورس تمام شده بوده و در صورت منصرف شدن هر یک از طرفین از ۳ درصد تضمین کارمزد کم شده و ما بقی به طرف مقابل پرداخت می شود.
بانک های دولتی پیش قدم شوند
در ادامه این جلسه علیرضا خاتون زاده ابیانه معاون امور بانکی، بیمه و شرکت های دولتی وزارت امور اقتصاد و دارایی گفت: عرضه اموال غیر منقول از طریق بورس کالای ایران دارای محاسن زیادی است اما ابهام هایی وجود دارد که با برگزاری نشست های تخصصی این چنینی قابل رفع است.
وی اضافه کرد: به عنوان مثال فروش اموال بانک های دولتی در سامانه تدارک الکترونیک دولتی موسوم به “ستاد” ، مدت زمان بررسی مدارک از سوی بورس کالا و سازمان بورس، همچنین ممنوعیت عرضه و خرید به صورت مشاع باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.
ابیانه تصریح کرد: در حال حاضر در بانک های دولتی ۱۴ هزار ملک مازاد وجود دارد لذا پیشنهاد می شود که برای شروع، بانک های دولتی چند ملک را از طریق بورس واگذار کنند تا چالش های احتمالی کار، شناسایی شود و پس از آن شاهد رشد عرضه ها باشیم.
مزیت های بورس از نگاه مدیرعامل فام
در این جلسه پیمان کریمی یگانه مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک ها (فام) نیز گفت: در مورد بحث نکول و تضمین بانک ها در بسیاری از موارد مشاهده شده که مزایده برگزار ولی دو طرف منصرف شده اند که این امر باعث نارضایتی می شود؛ این اتفاق در خصوص واگذرای اموال مازاد نیز ممکن است صورت بگیرد لذا باید بانک نیز متعهد باشد که اگر معامله صورت نگرفت خسارت را پرداخت کند.
کریمی یگانه به مزیت های واگذاری اموال مازاد بانک ها از طریق بورس اشاره کرد و گفت: از مزایای عرضه این اموال از طریق بورس علاوه بر شفافیت و پاسخگویی این است که حضور بانک ها در بورس به دلیل شفافیت بالای معاملات باعث اعتماد بیشتر سازمان های نظارت کننده به بانک ها می شود و از سوی دیگر تشریفات معامله و مناقصه نیز از بین می رود.
در ادامه فرزاد هیبتی مدیر واحد کالایی کارگزاری بانک آینده نیز گفت: باید در این عرضه برای فروشنده و بانک مزیت و جذابیت ویژه ای در نظر گرفته شود تا بانک ها راغب باشند از طریق بورس اموال خود را بفروشند؛ بنابراین اگر قرار است این کار را انجام دهیم باید شرایط جدید فراهم کنیم و از طرفی این اتفاق نظارت جدیدی برای بانک ها ایجاد نکند؛ همچنین به نظر می رسد باید شرایط برای هر دو بانک خصوصی و دولتی یکسان باشد.
پیشنهادات به سازمان بورس ارائه شود
در پایان این جلسه علیرضا صادقی نماینده سازمان بورس و اوراق بهادار نیز عنوان کرد: دستورالعمل معامله اموال غیرمنقول در بورس کالای ایران در ۴ سال گذشته نگاشته شده و تجربه عملی در این خصوص وجود ندارد، لذا هر پیشنهادی که در راستای بهبود انجام معاملات باشد می توان به سازمان بورس ارائه داد که مورد بررسی و اعمال قرار گیرد.